Siete problemas comunes para el administrador de propiedad horizontal

1. COBRO DE CARTERA MOROSA.

Los copropietarios tienen la obligación de pagar las expensas necesarias para que funcione la propiedad horizontal; cuando varios residentes y/o propietarios no pagan la administración u otros cobros, el conjunto entra en crisis, pues se genera un desequilibrio en las finanzas y en la prestación de servicios a cargo de las administraciones como: el mantenimiento de las áreas comunes, el pago de servicios de vigilancia y aseo, entre otros.

2. INCUMPLIMIENTO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA.

La mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la administración, son originados por el incumplimiento de las normas de convivencia, el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación, corresponde al administrador, o a los órganos administrativos de la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades competentes.

La función del administrador incluye como la de todo lider, educar a su comunidad para minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes.

3. USO INADECUADO DE ZONAS COMUNES.

La ley de propiedad horizontal establece como norma general, lo cual ya debiera bastar para alejar cualquier presunción de conflicto, que el derecho al disfrute de las zonas comunes de una copropiedad por parte de un residente termina en la frontera que marca el respeto a los demás propietarios e inquilinos. Esa frontera se traspasa en muchas ocasiones y genera muchos problemas y litigios en comunidades de propietarios.

Es por lo anterior que los propietarios que cohabitan una comunidad tienen una serie de derechos pero, asi mismo, un conjunto de obligaciones en lo que respecta al uso y disfrute de las zonas comunes. 

4. TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS.

La propiedad horizontal no puede prohibir la tenencia de mascotas, pero la ley exige implementar medidas que garanticen la sana convivencia, aspectos que los manuales de convivencia suelen adoptar.

En el manual de convivencia se debe exigir que las mascotas lleven lazo, bozal, prohibir que transiten libremente y sin acompañamiento de sus dueños o cuidadores, etc., igualmente, la obligación de los dueños o tenedores de la mascota de recoger los excrementos dejados por esta.

El manejo de mascotas en una propiedad horizontal es básicamente el mismo que se ha de dar en la vía pública de acuerdo al código nacional de seguridad y convivencia ciudadana.

5. PROBLEMAS ENTRE PROPIETARIOS Y CONSTRUCTORA.

Los principales problemas que se presentan son por falencias constructivas e incumplimientos entre lo ofertado y lo entregado; así mismo, por publicidad engañosa e información incompleta. Por esta razón, la constructora debe informar las fechas en las que se entregarán los bienes comunes.

6. PROBLEMAS ENTRE COPROPIETARIOS.

Los problemas de convivencia entre vecinos solo se arreglan si todos los implicados ponen de su parte, olvidando los agravios y pensando en el bien común. La herramienta más adecuada para atajar estos problemas es el diálogo y en la mayoria de casos solo pueden superarse si se acude a la mediación de un tercero, que debe ser aceptada previamente por las partes.

La mediación es un proceso de resolución de conflictos entre vecinos (sean o no propietarios) en el que un tercero asiste a las partes enfrentadas, con su consentimiento, para alcanzar un acuerdo consensuado.

7. EXTRALIMITACION DE LOS CONSEJEROS.

Muchas propiedades horizontales han asignado cargos no existentes en la ley 675 de 2.001 ni en los estatutos al asignar cargos de presidente y secretario, se extralimitan en el desempeño de sus funciones realizando actividades asignadas por ley exclusivamente al representante legal y al revisor fiscal como sucede por ejemplo al convocar la asamblea general ordinaria o al iniciar o instalar la asamblea general ordinaria.

El consejo de administración, en primera medida, debe velar porque la asamblea de copropietarios apruebe un presupuesto suficiente para atender todos los requerimientos operativos, legales y reglamentarios y debe efectuar todas las actividades necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines sin interferir en las funciones que la ley prevé para el administrador.

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